оценка жилой недвижимости

Оценка стоимости жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге

Проводить оценку жилой недвижимости могут только оценочные компании, имеющие соответствующую аккредитацию. Отчёт скрепляется печатью и подписью. Только в этом случае он имеет юридическую силу и может использоваться в качестве аргумента в суде. Самостоятельная оценка же считается недействительной при решении имущественных споров. Существуют различные методы оценки жилой недвижимости.

Оценка жилой недвижимости представляет собой беспристрастное профессиональное мнение о стоимости дома и требуется всякий раз, когда связана с покупкой, рефинансированием или продажей жилой недвижимости. Чтобы понять, как работают особенности оценки жилой недвижимости, необходимо получить чуть больше информации об устройстве рынка и, в частности, о данном направлении.

Оценка жилой недвижимости необходима для:

• защиты имущественных прав в суде;
• оформления ипотеки;
• оформлении сделки купли-продажи;
• обмена жилья;
• получении кредита под залог недвижимости.
• для нотариуса.

Квалифицированный оценщик создает отчет об оценке жилой недвижимости на основе личного осмотра, исследования последних продаж аналогичной недвижимости, текущих тенденций рынка и сведений о доме, включая его размер, состояние, план этажа и удобства.

Рыночная цена показывает, за сколько можно продать жилье в условиях свободного рынка. Для большинства задач — оформления сделки купли-продажи, ипотечного кредита, займа под залог — этого показателя достаточно.

Обычно платят комиссию за оценку, которая в среднем составляет от 300 до 450 долларов. Когда оценочная стоимость жилой недвижимости ниже ожидаемой, сделка может быть отложена или даже отменена.

На цену жилья в первую очередь влияет его себестоимость.

Дополнительно учитываются такие факторы:

1. Ситуация на рынке. Реальная стоимость вычисляется с учётом цен, тенденции к их росту или падению.
2. Сезонность. Недвижимость в курортных районах, вблизи водоёмов, растёт в цене к лету.
3. Местоположение. Район влияет на стоимость квадратного метра. Квартира оценивается дороже, если она располагается близко к центру. В учёт берётся и экологическая обстановка.
4. Инфраструктура микрорайона. Учитывается наличие транспортной развязки, детских садов и школ, супермаркетов, аптек.
5. Состояние дома. На стоимость влияет материал стен (дома из кирпича оцениваются дороже), состояние несущих конструкций.
6. Прочие параметры. Сюда относят благоустроенность двора, наличие или отсутствие балкона, этажность и так далее.

Когда необходима оценка жилой недвижимости

Оценка стоимости жилой недвижимости – это объективное профессиональное мнение о стоимости недвижимости. Оценка почти всегда используется в сделках с недвижимостью и распространена в сделках по рефинансированию. Условно весь процесс оценки жилой недвижимости можно свести к нескольким этапам и параметрам.

Если речь идет о сделке купли-продажи, оценка жилой недвижимости используется для определения того, соответствует ли договорная цена дома условиям, местоположению и характеристикам дома. В сделке рефинансирования оценка жилой недвижимости показывает кредитору, что он не ссужает заемщику больше денег, чем стоит дом.

Иногда могут возникать и проблемы при оценке жилой недвижимости. Чтобы исключить их или, по меньшей мере, свести к минимуму, следует работать с опытными профессионалами, у которых имеется большой стаж и опыт работы.

Кредиторы хотят убедиться, что домовладельцы не занимают слишком большую сумму, потому что дом служит залогом для ипотечного кредита. Если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотечному кредиту и лишится права выкупа, кредитор продаст дом, чтобы возместить ссуду. Оценка стоимости объектов жилой недвижимости помогает банку защитить себя от кредитования больше, чем он мог бы возместить при наихудшем сценарии.

Что вы должны знать об оценке жилой недвижимости?

1. Процесс оценки жилой недвижимости и определение ее реальной стоимости: поскольку оценка в первую очередь защищает интересы кредитора, последний обычно настаивает провести оценку. Заемщик, как правило, платит комиссию.
2. Оценка жилой недвижимости стоит от 3-10 тысяч рублей, хотя сумма может варьироваться в зависимости от размера и состояния имущества, а также требуемого уровня детализации.
3. По данным Института оценки и ассоциации профессиональных оценщиков недвижимости, квалифицированный оценщик должен иметь лицензию или сертификат, а также быть хорошо знакомым с местностью. Согласно федеральным правилам, оценщик жилой недвижимости должен быть беспристрастным и не иметь прямого или косвенного интереса к сделке.

Главные критерии оценки жилой недвижимости

На оценочную стоимость жилой недвижимости влияют недавние аналогичные продажи недвижимости и текущие рыночные тенденции. Удобства дома, в том числе количество спален и ванных комнат, функциональность плана этажа и площадь в квадратных метрах, также являются ключевыми факторами. На данный момент оценка жилой недвижимости в Москве обретает всё большую распространенность.

Оценщик должен выполнить полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера и отметить любые условия, которые отрицательно влияют на стоимость имущества, например, необходимый ремонт. Стоимость жилой недвижимости определяется по ряду параметров: году строительства, состоянию самого здания (аварийные постройки утрачивают ценность), наличию земельного участка, его квадратуре (если таковой имеется), а также количеству владельцев.

Что содержится в отчете об оценке?

Большинство оценщиков используют Единый отчет об оценке для жилой недвижимости. В отчете оценщика описывается интерьер и экстерьер собственности и окрестности. Оценщик запрашивает цены сопоставимых продаж поблизости. Он также предоставляет анализ и выводы о стоимости имущества на основе своих личных наблюдений. При определенных обстоятельствах оценка жилой недвижимости сравнительным подходом может принести большую результативность.

Важно: Личные наблюдения оценщика должны быть подкреплены фактическими данными, которые надзирательные органы могут проверить в любой момент времени. В противном случае личные оценочные суждения утрачивают какую-либо юридическую силу.

Отчет об оценке должен включать:

1. Карту улиц с указанием местоположения оцениваемой недвижимости и сопоставимых продаж.
2. Эскиз экстерьера здания (наружной части дома или многоквартирного здания).
3. Объяснение того, как рассчитывается квадратный метр.
4. Фотографии интерьера со всех необходимых для сопоставления ракурсов.
5. Другая относящаяся к делу информация, такая, как данные о рыночных продажах, общедоступные записи о земельных участках и государственные налоговые отчеты, которые использовались для определения справедливой рыночной стоимости имущества.

При рефинансировании ипотечного кредита (если оценочная стоимость вашего дома составляет менее 20%) необходимо будет заплатить за частное ипотечное страхование. На разных рынках принципы оценки жилой недвижимости могут несколько отличаться.

Сколько времени занимает оценка жилой недвижимости?

Оценщику потребуется в среднем 7-14 рабочих дней, чтобы произвести осмотр, завершить процесс исследования, подготовить отчет об оценке жилой недвижимости и доставить его в надлежащие структуры. Оценщик посетит вашу недвижимость и проведет час или два, осматривая интерьер и экстерьер, измеряя площадь в квадратных метрах и оценивая особенности дома и его приспособления. Если вам необходима оценка объектов жилой недвижимости, то следует обращаться к профессиональным специалистам.

Дополнительное исследование и оценка жилой недвижимости будет включать сравнение других подобных объектов, которые были недавно проданы. После проведения физического осмотра и проведения испытаний оценщик составляет отчет об оценке. Количество времени, необходимое для всего процесса, зависит от сложности оценки жилой недвижимости и рабочей нагрузки или графика оценщика. Важно понимать цели оценки жилой недвижимости, чтобы сделать проведение данной процедуры как можно более продуктивным.

Понять, как работают подходы и методы оценки жилой недвижимости несложно. Существуют определенные правила и особенности, которые необходимо учитывать. И важно помнить, что всего лишь одна переменная способна изменить многое в ценообразовании. Поэтому необходимо удерживать и учитывать как можно больше фактов в уме.

Что снижает стоимость жилой недвижимости?

Расположение дома оказывает наибольшее влияние на оценку жилой недвижимости. На стоимость отрицательно повлияет если дом находится в нежелательном районе или расположен рядом со свалкой, линиями электропередач или оживленной улицей. Стоимость жилой недвижимости будет выше, если он находится на красивой, ухоженной улице и близко к хорошим супермаркетам, образовательным учреждениям, торговым центрам или иным объектам достопримечательностей.

Продавец не может изменить местоположение дома, но он может положительно повлиять на другие факторы при оценке жилой недвижимости. Можно украсить внешний вид экстерьера жилой недвижимости, убедиться, что дом чистый и опрятный, а также позаботиться о легком косметическом ремонте и видимых проблемах в повседневном обслуживании. Все эти параметры позитивно скажутся на оценке стоимости жилой недвижимости в сторону ее повышения.

Теоретически беспорядок в доме не должен иметь ни малейшего влияния на оценку дома. Но оценщики тоже люди. На них может повлиять, пусть и неосознанно, беспорядок и пыль. Поэтому не следует питать иллюзий, что недвижимость всегда будет иметь одинаковую стоимость при наличии каких-то определенных и явных преимуществах (расположение, тип здания). Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости зависит от всех критериев сразу и об этом необходимо помнить в каждый момент времени.

Оценка жилой недвижимости является важной частью процесса покупки жилья. Оценка недвижимости устанавливает рыночную стоимость жилья — вероятную цену продажи, которую она принесет, если она будет предложена на открытом и конкурентном рынке недвижимости. Кредиторы требуют оценки жилой недвижимости, когда покупатели используют свои новые дома в качестве обеспечения своих ипотечных кредитов. Оценка жилой недвижимости дает кредитору уверенность в том, что имущество будет продано по крайней мере за ту сумму денег, которую он предоставляет. Поэтому рекомендуется отнестись к процедуре оценки жилой недвижимости со всем вниманием.