оценка торговой недвижимости

Проведение оценки торговых помещений

Оценка торговых помещений — это процедура, при которой формируется реальная стоимость объекта недвижимости для сдачи в арену или перепродажи. В процессе устанавливается три вида цены: рыночная, ликвидная и инвестиционная. Экспертиза занимает от 2 дней до нескольких недель, в зависимости от площади объекта и сложности задачи.

Мы работаем с торговыми помещениями площадью от 100 до 1000 квадратных метров. Стоимость начинается от 10 тысяч рублей при проведении экспертизы объекта с небольшой площадью — до ста квадратных метров.

Какие торговые площади мы оцениваем

Мы проводим оценку отдельно стоящих торговых помещений, площадок и павильонов в составе торгового центра, точек на рынках.

Работаем со следующими категориями помещений:

• Рестораны, кафетерий, буфеты, иные заведения общественного питания. При оценке большую роль играет наличие инженерных коммуникаций, соответствие требованиям СанПин, материалы внутренней отделки и привлекательность интерьера для клиентов.
• Магазины. Оценка базируется в первую очередь на интерьере, удобстве расположения, наличии рядом крупных транспортных развязок.
• Торговые точки в ТЦ. Оценивается удобство расположения, интерьер, наличие по соседству других магазинов.
• Торговые точки на рынках. На оценку влияет расположение павильона, его близость ко входу, соседство с другими торговыми точками, их тематика, близость инфраструктуры.
• Офисы. Экспертиза учитывает местоположение, близость транспортной развязки, наличие рядом необходимой инфраструктуры и мест массового скопления людей.

Оценка стоимости торговых помещений

Оценка торговых помещений — это комплекс мероприятий, направленных на определение реальной рыночной стоимости объекта с учётом его рентабельности и возможных рисков.

Основными факторами, которые могут повлиять на стоимость коммерческой недвижимости, являются:

• Местоположение. Учитывается населённость района, удалённость его от центра, близость линии метро и других крупных транспортных развязок.
• Этажность. Дороже оцениваются торговые помещения, расположенные на 1-2 этаже или оборудованные лифтом.
• Наличие отдельного входа. Дополнительным преимуществом будет наличие места под рекламу, вывески и сопутствующую декорацию.
• Расположение на первой линии домов. Рыночная стоимость помещения выше, если оно находится непосредственно у дороги, рядом с другими заведениями и местами массового скопления людей.
• Состояние помещения и износ здания. Дороже оцениваются объекты, построенные не позднее, чем 3 года назад.
• Материалы внутренней и внешней отделки. Оценивается привлекательность интерьера, наличие косметического ремонта, а также безопасность используемых материалов.
• Конструкционные особенности здания. Учитывается удобство планировки, площадь и другие внешние факторы.
• Экономические особенности района. На оценку влияет тенденция к росту или падению цен, востребованность недвижимости в регионе.

Провести оценку торговых помещений можно и самостоятельно. Однако юридическую силу будет иметь только документ, составленный экспертом с соответствующей лицензией, заверенный подписями и печатями.

Механизм оценки торговых помещений

Оценка торговых площадей проводится одним из трёх методов — доходный, затратный, сравнительный. Они отличаются подходом к определению стоимости — на основании потенциальных доходов, возможных затрат, результатов продажи аналогичных объектов.

В ходе проведения оценки мы вычисляем три показателя:

1. Рыночная стоимость. Показывает, за какую сумму можно продать помещение с учётом всех внешних факторов. Позволяет установить адекватную сумму продажи с учётом максимального срока поиска покупателя в 3 месяца.
2. Ликвидационная стоимость. Показывает, за какую сумму можно срочно продать торговое помещение. Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной, так как формируется с учётом продажи в течение 1-2 месяцев.
3. Инвестиционная стоимость. Показывает инвестиционную привлекательность здания для инвесторов. Демонстрирует возможные доходы от коммерческой эксплуатации помещения с учётом всех рисков и затрат.

Подробное описание методов оценки торговых помещений представлено в таблице.

В каких случаях нужна оценка торговых площадей

Документ об оценке торговых площадей имеет реальную юридическую силу и может использоваться в качестве аргумента в суде, при заключении договоров, оформлении страхового полиса.

Оценка необходима в следующих ситуациях:

• Смена собственника. Экспертиза позволяет установить справедливую рыночную стоимость объекта при перепродаже или дарении.
• Процедура банкротства. Оценка стоимости торговых помещений используется для расчёта имеющихся средств обанкротившейся компании.
• Сдача в аренду. Экспертиза позволяет установить взаимовыгодную сумму арендной платы.
• Разрешение юридических споров. Документ об оценке может использоваться в качестве аргумента в судебных разбирательствах.
• Оформление кредита под залог недвижимости. Рыночная стоимость торгового помещения влияет на срок и сумму займа.
• Оформление страхового полиса. Рыночная стоимость определяет сумму компенсации при наступлении страхового случая.
• Переоценка основных активов предприятия. Может использоваться для снижения налоговой ставки.
• Для нотариуса. При оформлении сделок купли-продажи, наследства или проведения процедуры дарения. Оценка торгового помещения необходима нотариусу для назначения госпошлины.

Этапы оценки торговых помещений

Оценка торговых помещений проходит в несколько этапов.

1. Первичная консультация. Оставьте свои контакты в форме обратной связи, и наш менеджер перезвонит вам в течение получаса. В телефонном разговоре вы сможете задать любые интересующие вопросы, обсудить особенности задачи, запросить реквизиты для безналичного расчёта.
2. Согласование проекта договора. На основании полученных данных мы составляем договор, где прописываем все условия будущего сотрудничества, стоимость и сроки каждого этапа.
3. Обмен подписанными копиями договора.
4. Проведение оценки торговых помещений. В назначенный день и время наш эксперт выезжает на объект, фотографирует его. После этого мы проводим анализ и определяем рыночную стоимость.
5. Согласование электронного проекта документа об оценке. На этом этапе можно внести необходимые правки.
6. Получение оригинала документа с подписями и печатями. Мы направляем бумаги курьером в офис по указанному адресу.
7. Подписание акта выполненных работ.