оценка офисных помещений

Проведение оценки офисных помещений

Оценка офисных помещений — это процедура, в ходе которой проводится независимая экспертиза по определению реальной рыночной стоимости объекта недвижимости. В результате формируется официальный документ, который можно использовать при оформлении сделки купли-продажи, заключении кредитного договора, в качестве аргумента в судебных разбирательствах.

В ходе оценки формируется три вида стоимости: рыночная, ликвидная и инвестиционная. Экспертиза занимает от 2 дней до нескольких недель. Работаем с объектами площадью от 35 до 1000 квадратных метров.

Какие офисы мы оцениваем

Мы проводим оценку офисных зданий и помещений разной сложности.

Работаем со следующими типами офисных зданий:

• Отдельно стоящие офисные здания. При такой оценке учитывается наличие ремонта, внешней и внутренней отделки, степень износа здания, местоположение вблизи крупных транспортных развязок, наличие развитой инфраструктуры, парковочных мест поблизости.
• Офисные помещения в составе офисного здания или комплекса. В этом случае на результат проведения экспертизы влияет тип офисного пространства (кабинетный или опен-спейс), наличие или отсутствие финишной отделки, наличие или отсутствие соседей, сфера деятельности компаний, которые арендуют кабинеты поблизости.
• Офисные комплексы. Результат оценки формируется на основании типа комплекса, ремонта, состояния инженерных коммуникаций, инфраструктуры, состояния района, наличии или отсутствии уже арендованных кабинетов и других внешних факторов.

В результате проведения экспертизы формируется отчёт, который имеет юридическую силу и может быть представлен для защиты интересов в суде.

Оценка стоимости офисных помещений

При проведении оценки офисных помещений могут использоваться разные методы и их комбинации. Мы можем определить рыночную, ликвидную или инвестиционную цену. Однако при работе с офисами наибольшую актуальность имеет именно рыночная стоимость — сумма, за которую можно продать объект в ближайшее время.

На результат оценки влияет несколько внешних факторов, в том числе:

1. Год постройки. Если здание или офисный комплекс было построено сравнительно недавно, оно оценивается дороже. Ключевым переходным показателем считается возраст в 3 года.
2. Местоположение. Оценка базируется, в том числе, на состоянии района, удалении его от центра, наличия вблизи транспортных развязок и объектов инфраструктуры.
3. Конструктивные характеристики. При проведении оценки роль играют состояние здания, материалы, которые использовались во внутренней и внешней отделке, соответствие офиса всем нормам безопасности и СанПин.
4. Юридические особенности. На рыночную стоимость влияет наличие обременения — залога или аренды. Такой офисный комплекс оценивается дешевле.
5. Другие факторы. Учитывается наличие охраняемых парковок, лифтов, наличие или отсутствие системы видеонаблюдения, пожарной и охранной сигнализации, других систем безопасности.

В результате оценки вы получаете документ с реальной рыночной стоимостью объекта. Благодаря этому можно установить справедливую сумму аренды или продажи, с учётом всех возможных расходов на эксплуатацию помещения.

Проводить экспертизу могут только лицензированные компании с соответствующим уровнем допуска. В противном случае документ не будет иметь юридической силы.

Механизм оценки офисных помещений

В ходе проведения оценки офисных помещений удается установить три вида стоимости.

А именно:

1. Рыночная. Это цена, за которую можно продать недвижимость в условиях свободного рынка. Учитывается состояние экономики, сумма проведенных ранее сделок с похожими помещениями.
2. Ликвидационная. Сумма, за которую можно быстро продать офисное помещение в условиях свободного рынка. Для расчётов берётся период в 1-2 месяца (при установлении рыночной стоимости — в 3-4). Ликвидационный показатель, как правило, ниже рыночного.
3. Инвестиционная. Показывает инвестиционную привлекательность объекта недвижимости. Включает в себя реальную рыночную стоимость, а также сумму, которую можно получить при коммерческой эксплуатации офиса. Этот вид стоимости часто используется при создании презентаций для привлечения инвесторов.

Для оценки офисных помещений используется один из трёх методов: доходный, затратный и сравнительный.

В каких случаях нужна оценка офисных зданий

Оценка офисных зданий может потребоваться при заключении любых сделок с коммерческой недвижимостью.

Документ с результатами независимой экспертизы необходим для:

• Совершения сделок купли-продажи. Оценка может потребоваться для установления реальной и справедливой стоимости объекта недвижимости.
• Сдачи офиса в аренду. Результаты экспертизы помогут установить справедливую арендную плату, которая будет соответствовать среднерыночной и в то же время приносить прибыль арендодателю.
• Оформления займа под залог недвижимости. При заключении кредитного договора банки требуют документ об оценке — указанная там стоимость влияет на сумму и срок кредита.
• Заключения договора страхования. Реальная рыночная стоимость офиса определяет сумму, которую компания обязана выплатить по договору при наступлении страхового случая.
• Переоценки основных активов для налоговой. Таким образом можно снизить сумму налога или оформить налоговый вычет.

Этапы оценки офиса и помещений

Оценка офисных зданий и помещений проходит в несколько этапов:

1. Заявка. Чтобы оставить заявку, заполните форму обратной связи на сайте. Мы перезвоним вам в течение 30 минут.
2. Первичная консультация. При разговоре с менеджером вы можете уточнить любые детали заказа, высказать дополнительные пожелания к процедуре оценки, а также запросить реквизиты для дальнейшей оплаты.
3. Согласование проекта договора. На этом этапе вы можете внести желаемые правки в условия сотрудничества.
4. Подписание договора и оплата нашей работы. Мы обмениваемся подписанными копиями договора и начинаем экспертизу.
5. Оценка офисных помещений. В назначенный день и время наш эксперт приезжает на точку и фотографирует офис. Сам процесс оценки может занимать от 1 дня до нескольких недель.
6. Согласование электронной копии документа об оценке. На этом этапе можно внести любые правки.
7. Пересылка оригинала документа с подписью и печатью. Он имеет юридическую силу и может использоваться в качестве аргумента в суде.
8. Подписание акта выполненных работ.