оценка коммерческой недвижимости

Оценка стоимости коммерческой недвижимости

При выборе расчета стоимости коммерческой недвижимости, необходимо использовать разные модификации оценки. Варианты использования объекта недвижимости:

• передача объекта в другую собственность;
• последующая реализация;
• предоставление в аренду;
• переоценка фондов;
• судебное разбирательство.

Все объекты коммерческой недвижимости попадают под категорию нежилого фонда. По способу своего использования они имеют несколько различий. Первая часть объектов используется для организации коммерции напрямую. Вторая часть коммерческих объектов попадает под производственные или индустриальные здания. Помещения могут иметь следующий вид назначения:

• торговые;
• офисные;
• открытие гостиничных комплексов;
• реализация складских и промышленных объектов;
• автомобильные сервисы.

В процессе выполнения оценки объектов используют несколько основных факторов. Можно выделить главные из них:

• Внедрение точного анализа функциональных параметров объекта;
• Локации и развитие инфраструктуры;
• Наличие транспортных путей и подъездов к земельному участку.
• Выполнение отделки.

Эксперты проверяют даже текущее состояние внутренних инженерных коммуникаций. Когда здание имеет поврежденное теплоснабжение, его расценивают в качестве аварийного, не пригодного для дальнейшей эксплуатации. После завершения оценки на руки будет выдан специальный отчет, где будут прописаны основные требования, текущее состояние, окончательная рыночная стоимость.

Механизм оценки коммерческой недвижимости

Механизм оценки инструментов и методик открывает широкие возможности перед оценщиками. Специалист самостоятельно подбирает наиболее актуальную методику. Существует 3 основных варианта:

1. Доходный. Это совокупность методик, которые основаны на расчете ожидаемых доходов от текущей эксплуатации объекта оценки. Он основан на предположении, что действительная стоимость будет полностью сопоставима с суммой будущей выгоды.
2. Затратный. Это совокупность методик, которые позволяют оценить стоимость конкретного объекта недвижимости. Метод основан на определении общих затрат, которые нужны для восстановления или замещения объекта недвижимости. Обязательно учитывается текущая степень износа.
3. Сравнительный. Экспертами используют различные приемы и методы оценки, которые способны определить рыночную стоимость объекта на основании применения фактической цены. Это сумма, по которой совершались основные сделки купли-продажи схожих объектов. Часто используется корректировка отличий в характеристиках оцениваемого объекта или аналога.

Можно выделить несколько основных примеров использования методик:

• Для земельного участка и торговых зданий типовой застройки используют сравнительный метод.
• Для определения расходов технического характера применяют затратную методику.
• Для сделок, где во главе поставлена аренда, используют доходный способ оценки.

Этапы оценки коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости выполняется в несколько основных этапов:

1. Заполнение заявки. Менеджер перезвонит в течение 30 минут с момента принятия заказа.
2. Уточнение деталей и запрос реквизитов. С менеджером можно обсудить все организационные моменты, проконсультироваться по всем вопросам.
3. Согласование деталей проекта договора на последующую оценку.
4. Обмен отсканированными копиями подписанного договора. Здесь прописываются основные требования и обязанности сторон.
5. Оплата счета. Деньги переводятся на указанные реквизиты.
6. Предоставление полного комплекта документов, чтобы выполнить оценку. Сюда относят и технические характеристики здания.
7. Выезд эксперта, который выполняет фотографирование здания. Он проводит визуальный осмотр объекта оценки, чтобы в последующем установить точную стоимость.
8. Подготовка отчета о выполненной оценки в электронном виде.
9. Согласование электронной версии с клиентом. При необходимости будут внесены корректировки.
10. Печать и доставка документа курьерской службой. Клиенту выдается 2 варианта печатных экземпляра о выполнении оценки вместе с оригиналом договора на оценку, Актом выполненных работ.

От клиента требуется получение подписанного оригинала договора, Акта выполненных работ.

Кто проводит оценку

Оценкой недвижимости занимается профессиональный оценщик. Он отвечает следующим требованиям:

• Деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации».
• Специалист имеет документ, который подтверждает получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.
• Также есть все допуски, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.
• Оценщик имеет стаж работы, полис обязательного страхования гражданской ответственности.

После выполнения квалифицированной оценки, на руки клиенту выдается сертифицированный отчет в бумажном виде. По запросу может предоставляться отчет в электронной версии, который дополнен усиленной электронно-цифровой подписью.