оценка коммерческой недвижимости

Оценка стоимости коммерческой недвижимости в Москве и по всей России

Коммерческая недвижимость используется для получения финансовой выгоды. К этой категории собственности относятся:

• Здания и сооружения;
• Участки под застройку;
• Земельные участки;
• Нежилые помещения: склады, офисы и пр.;
• Кафе и рестораны;
• Гостиницы;
• Торговые и развлекательные центры;
• Имущественные комплексы.

При проведении оценки, специалисты учитывают варианты использования объекта недвижимости в части:

• Максимального извлечения прибыли;
• Разрешенности применения;
• Физической осуществимости применения разрешённого применения объекта;
• Экономической целесообразности.

Это комплексная процедура, которая на языке оценки называется «Анализом наиболее эффективного использования». При проведении оценки коммерческих объектов недвижимости, устанавливаются варианты разрешённого использования для получения прибыли. Фактически. Объекту присваивается одна из категорий:

• Свободного назначения;
• Офисное;
• Торговое;
• Производственное;
• Складского хранения;
• Производственно-складское;
• Жилое.

В большинстве случаев, оценка недвижимого имущества проводится с целью получения банковского кредита под залог недвижимости, либо при купле-продаже. Помимо этого, процедура может потребоваться при решении материально-имущественных споров, сдаче объекта в аренду, привлечения к проекту инвестиций, принятия других административно-управленческих решений.

Независимая оценка помогает определить главный фактор использования объекта – извлечение прибыли. Далеко не всегда приобретение и аренда коммерческой недвижимости оправдывает финансовые вложения. Для определения целесообразности совершаемой сделки и проводится оценка.

Какие документы нужны для определения стоимости коммерческой недвижимости?

При заказе услуги, юридические лица представляют реквизиты организации, физлица – паспорт. Остальной пакет документов формируется исходя из объекта оценки.

Для зданий

• Выписка из ЕГРН;
• Правоустанавливающая документация, подтверждающая право собственности;
• Технический паспорт или выписка с поэтажным планом и экспликацией;
• Данные о балансовой стоимости: для организаций.

Для земельных участков

• Свидетельство государственной регистрации права собственности;
• Документ, подтверждающий основание приобретения ЗУ;
• Кадастровый паспорт либо выписка;
• Данные о балансовой стоимости: для организаций.

Для проведения оценки заказчик предоставляет ксерокопии перечисленных документов либо присылает отсканированные страницы на наш электронный адрес.

Особенности оценки коммерческой недвижимости

При оценке коммерческих объектов используется три базовых метода: затратный, сравнительный и доходный. Последний вариант позволяет получить наиболее точную картину. Что немаловажно в условиях кризиса и нестабильной экономической ситуации. Суть оценки с применением доходной методики сводится к тому, что определяется текущая стоимость и предполагаемая выгода при разрешённом использовании. У такого подхода есть два базовых определения:

• 1.   Капитализация – если прогноз доходности делается на календарный год;
• 2.   Дисконтирование – расчеты на несколько лет с учётом нестабильного получения прибыли.

При проведении оценки, сотрудник компании анализирует общую прибыль от сдачи объекта в аренду, при этом учитываются вынужденные простои и перерывы. Из предполагаемой прибыли вычитаются сопутствующие расходы на содержание имущества:

• Оплата коммунальных услуг;
• Налоги;
• Оформление страховки;
• Охрана и клининг;
• И другие

Из размера общей прогнозируемой прибыли вычитаются расходы на содержание имущества с учётом специфики использования объекта. Оставшаяся часть дисконтируется либо капитализируется в текущую рыночную стоимость на момент проведения оценки.