Оценка стоимости коммерческой недвижимости
в Москве и Санкт-Петербурге
В современных условиях оценка стоимости коммерческой недвижимости является необходимой практически при любой инвестиционной операции, например, для организации или расширения предприятий, или сдачи в аренду зданий и помещений. Без независимой оценки офиса или торгового центра невозможно получить объективную картину для установления справедливых условий эксплуатации объекта. Оценка нежилой недвижимости – процедура, в ходе которой определяется точная рыночная стоимость коммерческих помещений.
Когда заказывают оценку коммерческой недвижимости
- сдача объектов в аренду или для продажи
- пересмотр кадастровой стоимости
- снижение налога на недвижимость
- страхование объекта
- инвестирование или привлечение акционеров
- узаконивание перепланировки, строительства, реконструкции
- признание права собственности на объект
- разрешение вопросов в связи с вводом здания в эксплуатацию
- изменение направления использования недвижимости
- оцеоценка помещения в связи с судебным спором или урегулирования разногласий в досудебном порядке
- оценка для ипотеки
Для проведения объективной и непредвзятой оценки объекта коммерческой недвижимости потребуется детальное исследование всех имеющихся у объекта функциональных параметров, анализа расположения, транспортной доступности. Не обойтись без проведения контроля качества состояния коммуникаций на объекте, внутренней и внешней отделки.
Методы оценки коммерческой недвижимости
Методы оценки коммерческой недвижимости зафиксированы в Приказе Минэкономразвития РФ № 297. Производя оценку стоимости помещений специалист может обратиться к 3-м основным подходам:
- доходный;
- затратный;
- сравнительный.
Доходный метод наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один год, и дисконтированием – если прогноз на несколько лет, а поток доходов из года в год отличается.
Результаты отчета оценки коммерческой недвижимости
Заключительный этап оценки – составление отчета. Отчёт оценки коммерческой недвижимости может быть представлен в бумажном или электронном виде. Бумажный постранично нумеруется, прошивается, оценщик подписывает его и скрепляет печатью организации. Электронный заверяется с помощью цифровой подписи. Отчёт оценки коммерческой недвижимости должен содержать::
- цель выполнения оценки;
- основания для проведения оценки коммерческой недвижимости;
- сведения о специалистах, выполнявших процедуру оценки;
- точное и подробное описание объекта. Если объект принадлежит юрлицу, нужно указать реквизиты организации, балансовую стоимость помещения при наличии;
- стандарты, установленные для оценочной деятельности, перечень оценки различных данных с обозначением источников, из которых они были получены, допущений, принятых в ходе оценки;
- последовательность расчёта стоимости коммерческой недвижимости и её итоговый размер, ограничения и рамки применения полученных результатов;
- дату проведения оценки;
- документацию, которой пользовался оценщик и отражающую качественные и количественные параметры объекта;
- прочие данные, которые оценщик определяет, как существенные и важные для максимально полного отражения, выбранного им метода оценки стоимости коммерческой недвижимости..
